INVESTISSEMENT 03/05/2019

Entre le prix du bien à estimer, le secteur à étudier et l’impact de la fiscalité, quels sont les avantages et les inconvénients entre le neuf et l’ancien pour réaliser le meilleur placement immobilier ? Conseils pratiques et avis d’experts.

Rendement locatif : avantage à l’ancien  

Pour un réaliser un investissement locatif, Stéphane Desquartiers, président de la maison de l’investisseur est catégorique : « Dans l’ancien, on a plus de rentabilité. Le choix est plus important. En revanche, l’inconvénient majeur est que l’on a plus d’impôts à payer (revenus fonciers, tranche marginale d’impôt et CSG). Pour ceux qui payent peu ou pas d’impôt, privilégiez toujours l’ancien. Idéalement en meublé. » Par exemple, une astuce est d’investir dans une petite surface en centre-ville et de la louer durant 9 mois à un étudiant (location étudiante) puis les 3derniers mois de l’année en meublé (type location touristique saisonnière) afin de s’assurer de solides rendements autour de 7 à 8 %.

Economies d’impôt : avantage au neuf 

Une bonne connaissance du marché est un plus : « l’ancien demande plus d’implication personnelle pour trouver le bien, le rénover. A contrario, il n’y a jamais de travaux à réaliser dans le neuf. Mais la rentabilité est moindre. Avec l'investissement locatif en Pinel, le rendement moyen se situe entre 3 et 4 %. Mais ici, pour le coup, les impôts viennent booster l’opération. Puisque dans ce cas, on génère des économies d’impôt. » précise Stéphane Desquartiers. En Pinel, vous bénéficiez d’avantages fiscaux avec des réductions d’impôt de 12% à 21 % sur le prix du bien et vous pouvez le louer à vos ascendants/descendants. Ensuite, vous payez selon un échelonnement très précis, en plusieurs fois, jusqu’à la fin du chantier.

Valeur verte : le neuf haut la main 

 « Dans le neuf, le logement est en parfait état et pour lequel vous n’aurez pas de travaux à effectuer durant une dizaine d’années. C’est un logement qui est très performant sur le plan énergétique. A titre d’exemple, un logement construit dans les années 70 consomme entre 5 et 6 fois plus d’énergie pour le chauffage et la production d’eau chaude. " souligne Franck Vignaud.

Frais de notaires : avantage au neuf 

 Un intérêt supplémentaire du neuf par rapport à l’ancien réside dans le fait que les droits de mutation à titre onéreux (« frais de notaires ») sont réduits. « Ils représentent 3 à 4 % du prix du bien dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. De nombreuses communes proposent aussi l’exonération de taxes foncières durant deux ans.  Cela représente l’équivalent de deux mois de loyer à économiser en tant qu’investisseur. Autre intérêt, on peut personnaliser son logement et parfois modifier l’agencement des pièces. Il y a aussi souvent des places de parkings ce qui n’est pas le cas dans de vieux immeubles. Enfin, les charges de copropriétés sont moins élevées que dans l’ancien.

Source : https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/comment-choisir-entre-le-neuf-et-lancien-pour-investir